Uma cláusula comum em contratos de aluguel é a que se refere à multa em caso de rescisão. Em geral, ela é fixada em três meses do valor da locação e se estabelece que será devida se o contrato for rescindido antecipadamente por qualquer uma das partes. No entanto, quando o inquilino precisa devolver o imóvel, por qualquer motivo, as imobiliárias têm cobrado o valor da multa em três meses de aluguel, e não proporcionalmente ao prazo faltante.

O vice-presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit, esclarece que a Lei do Inquilinato é clara em estabelecer que, “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 413 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

O Código Civil também determina esta proporcionalidade, como acrescenta Rascovit. Neste caso, “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Portanto, de acordo com o vice-presidente da ABMH, fica claro que se o inquilino tinha um contrato de 12 meses, dos quais cumpriu apenas seis meses, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos seis meses faltantes. “Por exemplo: se a multa para descumprimento do contrato era de três aluguéis pelos 12 meses, então a multa será de 1,5 aluguéis pelo prazo faltante”, pois o valor que deve ser pago nunca poderá ser superior ao valor da obrigação principal explica.

Caso o proprietário ou as imobiliárias discordem fazer o cálculo da multa desta forma, o inquilino poderá devolver as chaves e questionar judicialmente o contrato, buscando fixar a multa na proporcionalidade dos meses faltantes. “Quem já pagou esta multa calculada de forma errada, pode reaver o dinheiro através de ação judicial de repetição de indébito, bastando para isto exibir o contrato e os comprovantes de pagamento efetuado ou do desconto feito sobre a caução. A ação pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis, e dependendo do valor do aluguel, não necessita nem de advogado”, esclarece Wilson Rascovit.